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Cooperative

Il corrispettivo del diritto di superficie

Nessuna "spalmata" dei costi di acquisizione delle aree nella determinazione.

La Quarta Sezione del Consiglio di Stato nella sentenza del 29.4.2014 interviene sull'esatta corrispondenza tra i costi effettivamente sostenuti dal Comune per l’acquisizione delle aree e il corrispettivo del diritto di superficie precisando che l’art.35 della legge n.865/1971 prevede l’esatta corrispondenza tra i costi effettivamente sostenuti dal Comune per l’acquisizione delle aree e il corrispettivo del diritto di superficie (Cons. Stato Se. IV 22/3/2011 n.1751), ma tale regola deve essere fatta valere con riferimento al singolo intervento, cioè a ciascun area, oggetto di singola convenzione.

Il principio del perfetto pareggio economico dell’operazione espropriativa complessivamente sostenuta dall’amministrazione non consente di ripartire pro quota i suddetti maggiori costi su soggetti attuatori che ad essi non hanno dato causa, laddove il recupero deve avvenire in relazione al singolo caso oggetto di singola convenzione che tale maggior aggravio di spese per il Comune ha fatto registrare per ottenere l’acquisizione della relativa area.

A tanto non osta il disposto di cui all’art.10 comma 2 della legge n.167 del 1962, che parla, letteralmente, di “prezzo di cessione delle aree”, dovendosi tale dizione intendere nel senso che si trattai dell’area oggetto della specifica convenzione; e ciò per la intuibile, ragionevole considerazione che non si possono far ricadere, con il metodo della spalmatura, sui concessionari per i quali si sono già consolidati e definiti i costi, i maggiori oneri derivanti da rapporti di contenzioso caratterizzanti altre aree del comparto ancora pendenti.

In altri termini, precisa il Consiglio di Stato, una corretta esegesi della normativa fondamentale dettata a monte per la disciplina della cessione della aree PEEP (leggi n.865/71 e 167/1962) non solo non prevede il metodo della c.d. spalmatura, ma depone in favore del criterio per cui i costi di acquisizione delle aree devono essere quelli definitivamente fissati ed effettivamente sostenuti in relazione alla singola area fatta oggetto di convenzione.

L’Amministrazione comunale, nella vicenda in esame, ha posto a carico concessionaria i maggiori oneri espropriativi che fossero risultati per effetto delle nuove disposizioni intervenute successivamente alle convenzioni, in materia di indennità di esproprio di aree edificabili, specificatamente in virtù del sopraggiunto art.5 bis del d.l. 333/92 convertito nella legge n.359/92, ma la norma de qua non risulta correttamente interpretata e comunque non appare applicabile tout court al caso in esame.

Invero, le disposizioni del predetto articolo fanno riferimento, secondo l’accezione letterale recata dal suindicato comma 6, alle situazioni ancora “aperte” nel senso che la nuova indennità si applica alle aree per le quali vi sono questioni sui costi espropriativi ancora pendenti e per le quali, appunto, si verificano aggravi economici per l’acquisizione delle aree stesse , ma non è questo il caso della Cooperativs , laddove per le aree oggetto delle nove convenzioni dalla stessa stipulate, non vi sono contestazioni giudiziali aperte e quindi i costi sono stati definiti e si sono consolidati, sicché per queste non si può parlare di maggiori oneri (almeno con riferimento a quelli espropriativi, gli unici qui in rilievo) .

Se così è, la clausola di “salvo conguaglio” di cui all’art.3 delle convenzioni stipulate tra le parti qui in controversia non può essere fatta valere dall’Amministrazione giaccché la richiesta di integrazione si pone in contrasto con l’assetto normativo sopra illustrato che consente il pareggio economico unicamente per ogni singolo intervento oltreché rivelarsi irrazionale ed ingiusta, non potendo il preteso conguaglio operare per un rapporto giuridico ormai definito ed intangibile, laddove i maggiori costi espropriativi riguardano aree diverse da quelle della concessionaria appellata e non possono essere “spalmati” indistintamente, anche su chi, per così dire, come la Società appellata, risulti “incolpevole”.

Anche sul punto della dimostrazione delle maggiori spese sopravvenute per giustificare il chiesto pagamento integrativo del corrispettivo le critiche rivolte alla sentenza dalla parte appellante non convincono.

Premesso che il Comune ha diritto di ripetere dai singoli acquirenti degli alloggi edificati l’importo relativo a quanto effettivamente speso per l’acquisizione delle aree (Cons. Stato Se. IV 14 febbraio 2005 n.453), deve comunque trattarsi, in virtù di quanto in precedenza osservato, di spese effettivamente sostenute in relazione all’acquisizione delle aree oggetto di convenzione; e nella specie l’Amministrazione si è limitata a produrre solo alcuni documenti che illustrano l’avvenuta instaurazione di contenziosi sugli espropri di altre aree, senza ulteriori specificazioni.

La Direzione

(30 aprile 2014)

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