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Corte di Cassazione

Locazione: niente canone senza registrazione del contratto

I principi sanciti dalla Terza Sezione Civile della Suprema Corte nella sentenza pubblicata il 13.12.2016.

L'art. 1, comma 346, della I. 30.12.2004 n. 311, stabilisce che "i contratti di locazione (...) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati". La chiara lettera della legge non consente alcun dubbio sul precetto che esprime: ovvero che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo. 

Sulla base di tale premessa la Corte di Cassazione, Sezione Terza, con la sentenza pubblicata il 13 dicembre 2016 ha annullato la sentenza emessa dalla Corte di appello che da un lato aveva ritenuto valido, ma inefficace un contratto non registrato e dall'altro, che tale inefficacia del contratto non esimeva l'occupante dall'obbligo di pagamento del canone pattuito "come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile".

Ad avviso della Suprema Corte dal mancato rilievo della nullità del contratto sono scaturiti altri due errori di diritto commessi dalla sentenza impugnata, ovvero:
(a) l'avere ritenuto applicabile al caso di specie l'art. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull'indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell'illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull'ingiustificato arricchimento, come misura residuale;
(b) l'avere equiparato l'obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l'óbbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell'immobile, scaturente dalla legge e pari all'impoverimento subito.

La sentenza impugnata é stata dunque cassata con rinvio alla Corte d'appello in diversa composizione, la quale nel riesaminare la vicenda si atterrà ai seguenti princìpi di diritto:
1. il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della I. 30.12.2004 n. 311;
2. la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 c.c., e non dall'art. 1458 c.c.; l'eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.

Fonte: Corte di Cassazione

Enrico Michetti

La Direzione

(15 dicembre 2016)

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