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Agenzia delle Entrate

Guida per l'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali

Il Vademecum con i vari step da seguire per concludere l'acquisto di un immobile.

È stata pubblicata sul sito dell'Agenzia delle Entrate la Guida fiscale per l'acquisto della casa che descrive,  anche  con  esempi  pratici  le  principali  regole  da  osservare  quando  si  compra una  casa,  in  modo  da  poter  fruire  di  tutti  i  benefici  previsti  dalla  legge  quali  le agevolazioni  legate  alla  prima  abitazione.

L’obiettivo  della  guida,  relativa  sia  alle compravendite  tra  privati  sia  a  quelle  tra  imprese  e  privati,  è  quello  di  fornire  un  utile supporto  informativo  alle  persone  fisiche  che  intendono  acquistare  un  immobile  e  che non agiscono nell’esercizio di  attività commerciali, artistiche  o professionali. 

Innanzitutto,  viene  descritto  il  trattamento  tributario  riservato  all’acquisto  di un’abitazione  in  generale,  poi  quello  applicabile  in  presenza  dei  benefici  “prima casa”. Particolare  attenzione  è  dedicata  al  sistema  del  “prezzo-valore”. Non  tutti  forse sanno che,  in base  a  questa  regola:

•  la  tassazione  dell’atto  avviene  sul  valore  calcolato  in  base  alla  rendita  catastale dell’immobile e non sul  corrispettivo  effettivamente pagato

•  viene  limitato  il  potere di  accertamento  di  valore  dell’Agenzia  delle Entrate

•  spetta  per  legge  una  riduzione degli  onorari  notarili. Nella  prima  parte  della  guida,  inoltre,  sono  fornite  indicazioni  utili  da  seguire  prima di  procedere all’acquisto. 

Cosa  fare  prima  dell’acquisto  -  Prima  di  procedere  all’acquisto  di  una  casa,  è opportuno  ottenere  più  informazioni  possibili  sull’immobile.  Come  primo  passo, bisogna  verificare  la  situazione  catastale  e  ipotecaria  del  bene;  a  tal  fine  l’Agenzia  mette a  disposizione  dei  cittadini  alcuni  servizi  come,  per  esempio,  quello  di  ispezione ipotecaria  che  consente  di  individuare  il  proprietario  dell’immobile  e  di  controllare  se  ci sono ipoteche  o pendenze, anche  giudiziarie. 

L’ispezione  può  essere  richiesta  presso  gli  uffici  provinciali  –  Territorio  oppure  online. In  entrambi  i  casi,  il  servizio  è  gratuito  se  viene  richiesto  per  i  beni  immobili  dei  quali  il richiedente  risulta  titolare,  anche  in  parte,  del  diritto  di  proprietà  o  di  altri  diritti  reali  di godimento  (ispezione  ipotecaria  personale);  rientrano  nella  consultazione  gratuita  le ipoteche  “contro”,  mentre  sono escluse le  ipoteche  “a  favore”. 

L’opzione  del  contratto  preliminare  –  Una  volta  accertato  che  l’immobile  è  libero  da vincoli,  si  può  procedere  alla  stipula  del  contratto  preliminare,  un  accordo  tra  venditore e  compratore  che  si  impegnano  reciprocamente  a  stipulare  un  successivo  e  definitivo contratto  di  compravendita.  Il  contratto  preliminare  deve  essere  redatto  in  forma  scritta (scrittura  privata,  scrittura  privata  autenticata  o  atto  pubblico)  e  deve  essere  registrato entro  20  giorni  dalla  sottoscrizione,  pagando  l’imposta  di  registro  di  200  euro,  oltre all’imposta  di bollo.

Il  calcolo  delle  imposte  -  Quando  si  compra  una  casa,  le  imposte  da  pagare  variano  a seconda  che  il  venditore  sia  un  privato  o  un’impresa  e  l’acquisto  venga  effettuato  in presenza  o meno dei benefici “prima  casa”. 

Se  il  venditore  è  un  privato  o  un’impresa,  con  vendita  esente  da  Iva,  l’acquirente  dovrà pagare  l’imposta  di  registro  nella  misura  proporzionale  del  9%,  l’imposta  ipotecaria  e l’imposta catastale  nella  misura  fissa  di 50 euro. In  caso  contrario,  chi  acquista  sarà  tenuto  a  versare  l’Iva  al  10%  cui  si  aggiungono  le imposte  di registro,  ipotecaria  e  catastale,  ciascuna  per l’importo di  200 euro.   

Le  agevolazioni  “prima  casa”  –  Il  vademecum  passa  poi  in  rassegna  i  requisiti  per accedere  al  beneficio  legato  all’acquisto  della  prima  abitazione.    Nel  caso  del  venditore privato  o  dell’impresa  esente  da  Iva,  saranno  dovute  l’imposta  di  registro  proporzionale nella  misura  del 2%, l’imposta  ipotecaria  e  quella  catastale nella  misura  fissa  di 50 euro. Se  la  vendita  è  soggetta  ad  Iva,  sono  dovute  l’imposta  di  registro,  quella  ipotecaria  e quella  catastale  nella  misura   fissa  di 200 euro, oltre  all’Iva  ridotta  al 4%. La  guida  ricorda  che  le  agevolazioni  “prima  casa”  non  sono  ammesse,  invece,  per l’acquisto  di  immobili  appartenenti  alle  categorie  catastali  A/1  (abitazioni  di  tipo signorile),  A/8  (abitazioni  in  ville)  e  A/9  (castelli  e  palazzi  di  eminenti  pregi  artistici  e storici). 

Quando  si  ha  già  una  “prima  casa”  –  Anche  il  contribuente  che  è  già  proprietario  di un  immobile  acquistato  con  le  agevolazioni  prima  casa  può  avvalersi  del  beneficio fiscale,  a  condizione  però  che  la  casa  posseduta  sia  venduta  entro  un  anno  dal  nuovo acquisto.  Se  questo  non  avviene,  si  perdono  le  agevolazioni  usufruite  per  l’acquisto  del nuovo  immobile  e,  oltre  alla  maggiori  imposte  e  ai  relativi  interessi,  si  dovrà  pagare  una sanzione  del  30%.  Inoltre,  chi  vende  l’abitazione  acquistata  con  le  agevolazioni  ed  entro un  anno  ne  compra  un’altra  in  presenza  delle  condizioni  per  usufruire  dei  benefici “prima  casa”,  ha  diritto  a  un  credito  d’imposta  pari  all’imposta  di  registro  o  all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. 

Le  Faq  dedicate  –  La  guida  contiene  anche  un  elenco  di  quesiti  posti  dai  contribuenti su  alcune  delle  casistiche  più  ricorrenti.  Alcuni  esempi:  come  comportarsi  se  si  riceve un  accertamento  dell’imposta  di  registro  su  una  compravendita  immobiliare;  il  rapporto tra  la  sussistenza  delle  agevolazioni  e  il  trasferimento  della  residenza;  la  possibilità  di usufruire  delle  imposte  agevolate  sull’acquisto  di  una  casa  che  si  trova  nello  stesso comune in cui si  possiede  la nuda  proprietà su un’altra  abitazione. 

Per approfondire: 

Scarica la GUIDA

 

La Direzione

(23 aprile 2017)

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