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Preliminare di vendita: è legittimo il rifiuto di acquistare l'immobile senza agibilità

L'inerzia del Comune nel rilascio non salva il venditore. L'inadempimento contrattuale ed il risarcimento del danno nella sentenza dell'8.2.2016 n. 2438.

"L'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, terzo comma, cod. civ., e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, poiché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene".
 
È questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione Sez. II nella sentenza del 8.2.2016 n. 2438 sulla cui base è stata decisa la vicenda nella quale al momento della stipula del contratto definitivo, il promittente venditore non era in grado di consegnare il certificato di agibilità e, pertanto, ad avviso della Corte risultava legittimo il rifiuto di stipulare dei promissari acquirenti, nè gravava su questi ultimi l'onere di allegare la circostanza negativa che il certificato non potesse essere rilasciato, come erroneamente ritenuto dalla Corte d'appello, essendo nell'interesse esclusivo del promittente venditore, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, l'allegazione del fatto positivo e contrario, e cioè che il certificato potesse essere rilasciato. 
 
Nella medesima sentenza, inoltre, la Suprema Corte con riferimento al risarcimento del danno ha affermato che la Corte territoriale ha erroneamente escluso che l'accertata mancata consegna del certificato di abitabilità dell'appartamento integrasse inadempimento contrattuale, ponendo a carico degli acquirenti l'onere di dimostrare che il certificato non potesse essere ottenuto. 
 
Sulla base del medesimo principio sopra riportato, infatti, la Corte di Cassazione ha evidenziato come  la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sè condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. 
 
Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi.
 
 PSulla base dei principi richiamati e di quelli in tema di inadempimento contrattuale, la Suprema Corte ha conseguentemente ritenuto non dubitabile che l'onere di allegazione e di prova della perdurante possibilità di procurare il certificato gravi sulla parte che è tenuta alla consegna. 
 
Nel caso di specie, la parte promittente venditrice non ha dimostrato di poter onorare l'impegno, e quindi - conclude la Corte - sussiste l'inadempimento e, con esso, il relativo danno. 
 
Fonte: Corte di Cassazione

La Direzione

(23 febbraio 2016)

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Enrico Michetti
 

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