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Corte di cassazione

Condominio: esalazioni e fumi delle caldaie, i principi sulle distanze

I giudici di legittimitá fanno il punto tra tollerabilitá ed insopportabilitá delle immissioni.

Una signora, dopo aver acquistato un appartamento all’interno di un condominio ubicato in  un Comune marchigiano aveva agito in giudizio davanti il Tribunale lamentando, in particolare, l’intollerabilità delle esalazioni e dei fumi provenienti dalle caldaie degli appartamenti vicini e sottostanti. Il Tribunale rigettava la domanda e così pure faceva, poi, in sede di gravame, la Corte di appello di Ancona.

Proponeva quindi ricorso per cassazione la proprietaria, lamentando la scorretta applicazione dell’art. 844 Cod. civ. da parte dei giudici di merito.

La Suprema Corte, sezione seconda, con sentenza n. 20555 del 30 agosto 2017, ha respinto il ricorso riaffermando principi importanti in tema di distanze ed immissioni.

In primo luogo, secondo i giudici di legittimità, negli edifici condominiali, la disciplina in tema di distanze legali nei rapporti fra proprietà singole non opera nell'ipotesi dell'installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale abitabilità dell'appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l'apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui.

In secondo luogo, la Corte ha affermato che la disposizione dell'art. 844 c.c. è applicabile certamente anche negli edifici in condominio nell'ipotesi in cui un condomino, nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini. Tuttavia, nell'applicazione della norma deve aversi riguardo, per desumerne il criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari. Dalla convivenza nell'edificio, tendenzialmente perpetua (come si argomenta dall'art. 1119 c.c.), scaturisce talvolta la necessità di tollerare propagazioni intollerabili da parte dei proprietari dei fondi vicini; per contro, la stessa convivenza suggerisce di considerare in altre situazioni non tollerabili le immissioni che i proprietari dei fondi vicini sono tenuti a sopportare.

Il principio, dunque, va precisato in considerazione delle condizioni di fatto, del  tutto peculiari, consistenti nei confini in senso orizzontale e verticale tra le unità abitative. In particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione ed ad esercizio commerciale, il criterio dell'utilità sociale, cui è informato l'art. 844 cit., impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali (artt. 14, 31, 47 Cost.) le esigenze personali di vita connesse all'abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali.

Rodolfo Murra

(31 agosto 2017)

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